提前还房贷,月供和还款期限选择哪个不变?

年关已至,购买年货的人多了起来,来到银行网点办理房贷业务的人也多了起来。有提前还房贷的,有来拉房贷流水的……

有些“打工人”已经拿到了单位发放的年终奖,加上攒了一年的存款,都为提前归还部分房贷提供了条件。毫无疑问,提前归还部分房贷,可以减少房贷利息支出,减轻还贷压力。对于背负房贷倍感压力的人来说,存了一些钱,就去银行提前还一部分房贷,不失为减轻自身房贷压力的一种良方。

“您好,我想提前还一部分房贷。”

“好的,请问您提前还贷之后,是选择月供基本不变,还是选择还款期限不变?”

去网点提前还贷的时候,银行工作人员总会问上这么一句。还贷人必须选择其中一种方式,作为之后的还贷方式。

这里举个例子:假如甲作为还贷人,贷款100万元,按揭30年,贷款利率4.9%。首次还款是2020年1月,选择等额本息还款方式,每月还贷5307元。还贷满1年后,甲存了一笔钱,打算提前还贷10万元,提前还款时间是2021年1月。

提前还房贷,选择月供不变还是还款期限不变?
提前还房贷,选择月供不变还是还款期限不变?
选择月供基本不变

这意味着,甲如果提前还贷后,之后每个月还贷5302元。每月还贷金额基本不变,贷款的期限变成了280个月。注意,最初是30年,即360个月,还贷13个月后提前还贷,本应347个月。现在变成了280个月,减少了67个月。也就是说,甲提前还贷后,他再还23年多就可以还清房贷。

提前还房贷,选择月供不变还是还款期限不变?
提前还房贷,选择月供不变还是还款期限不变?
选择还款期限不变

甲如果提前还贷后,他还需要还贷347个月。但是,接下来的每个月,他的月供减少为4767元。相比最初的5307元,每月还贷金额减少了540元。

从节省利息来看,选择月供基本不变,节省利息约25.69万元。选择还款期限不变,节省利息约8.7万元。显而易见,月供不变,还贷期限大大缩短,利息肯定会大幅减少。反之,月供还得少了,还贷期限却还这么长,利息肯定更多。

提前还房贷,选择月供不变还是还款期限不变?
提前还房贷,选择月供不变还是还款期限不变?
那么,对于还贷人来说,两种变更方式哪种更适合自己呢?这是仁者见仁、智者见智的问题了。如果感觉月供压力太大,那就选择还款期限不变,这样可以减轻每个月的还贷压力。如果感觉月供压力可以承受,那就选择月供基本不变,毕竟可以少还更多利息。

从我个人来说,我的风险承受能力偏稳健型,不喜激进。因此,我会控制每月还贷额为家庭总收入的30%左右。即月收入1万元,月供为3000元,这样的还贷比例,我会感觉比较没压力,相对生活更轻松。诚然,这个比例并不是绝对的,因人而异。

值得一提的是,购房者开始按期还贷后,如果未满一年就想提前还贷,银行很可能会收取一定的违约金。如果满一年后再提前还贷,很多是不收取违约金的。不同银行有不同的规定,如提前还贷是否收取违约金、违约金比例、一年内提前还贷的次数……假如有提前还房贷的想法,可提前咨询银行网点。

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