贷款买房等额本金就是坑吗?

贷款买房能不能等额本金?贷款买房等额本金就是坑吗?

等额本金是可以的,但是银行一般都推荐你选择等额本息,因为这样银行在相同的贷款中可以赚取更多的利息,而且因为等额本金前期的月还款较大,很多人为了减少月供压力接受了银行的建议,所以市场上面很多人的还款方式都是等额本息。

等额本金和等额本息的概念

等额本息是指在还款期内,每月的还款额都相同,还款额=本金+利息。

计算公式:每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数—1]

等额本息还款,本金和利息的分配比例会随着还款期限的变化而变化,在还款的前半期,我们还款中利息占比大于本金;在还款的后期,逐渐转化为本金占比大,利息占比小。

等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分,每月还款本金相同,还款利息不同。

计算公式:每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率

对于等额本金的还款方式,因为前期的月供分期中我们还了较多的本金,故此后期的生息本金就变少了,在整个还款期间需要偿还给银行的利息就会变少。

案例计算

我们用一个案例计算说明情况,贷款100万,期限30年,利率为4.9%。

采用等额本金方式还款。等额本金是将贷款本金平均分摊到每一个月中,所以算下来每月需要偿还的本金为100万/360(月)=2777.78(元)。再来看看利息,第一个月需要偿还的利息为100(万)*(4.9%/12)=4083.33(元)。(注:月利率=年利率/12)

不管是使用等额本息还是等额本金方式还款,但是第一个月都会占用银行100万,所以两种方式在房贷利率不变的情况下,第一个月需要还款的金额都是一样4083.33元。

在等额本息还款方式下,第二个月需要支出的利息为4078.34元;而等额本金还款方式下,第二个月需要支出的利息为4071.99元。从这一组数据中发现,第二个月等额本金比等额本息支出的利息少,而产生这一差异的主要原因就是已偿还贷款本金的多少造成的。

从这两张图中可以清晰看出,等额本金的利息为737041.67元,而等额本息为910617元,两者的利息相差还是挺大的。在等额本金的还款方式中,每个月支付的本金不变,利息逐步减少,每个月的还款金额先大后小,在等额本息中每个月的还款金额不变,但是本金的比例逐步增大。

我的建议

如果你已经有了正常的开支计划、或对未来的收入不确定的话、或未来一段时间内会有有比较大资金压力、或你的贷款期限短且数额不大,等额本息都是不错的选择。如果你当前收入较高,前期还款能力强,之后想减少利息的支出,那么你可以选择等额本金这种方式。

但是我有不同的看法,为什么我们买房要贷款呢?一部分人是因为资金不够被迫贷款,一部分是因为利用金融杠杆,在中国普通人除了房子很难再借到低息、长期的贷款了,在通货膨胀的时代,用低成本的负债去投资,或者仅仅持有较为优质的资产,拉长时间都可以跑赢通胀。

所以我觉得在贷款利率不高的情况下,选择较长时间的,慢现金流出的还款方式最好。

有福啦

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