为什么有钱人在悄悄撤离房地产?

今天聊一下地产股。

今年受疫情影响,大部分人生活和生意多多少少都受到了影响。对于普通人,这是一个非常艰难的时期,钱在手里怕毛了,投资也只有买房和买股票两种选择,并且这两种途径在2020年都表现出不同以往的不确定性。

房价的走势现在已经出现分化了,深圳、杭州、成都新房排队抢房,有钱人买到就赚到,真正想买房的人有大批根本摇不上号,未来因为房产而导致的资产差距会进一步拉大。

还有一些人买不到合适的房子,就选择了买股票。但今年的股市有多么不正常,炒股的人都已经见识了。上证指数从年初的3051点涨到上周的3347点,涨幅只有10%,但很多现金流优质股的价格已经翻倍了。

这代表有一大批股票“拖了后腿”。这其中就有地产股。

这很奇怪。地产是十大支柱产业之一,而且今年市场销售额奔着17万亿去,即将创下新高,但相比年初,地产股不涨反跌。今年,恒大股价跌掉近30%,融创股价下跌了40%,万科、保利两家极其稳健的公司只比年初微涨。这还只是龙头企业的状况,有一批中小企业估计已经融资困难了。

在雪球上,现在房地产板块坚定的多头大V已经不发声了。

国际评级机构也对地产股表示了悲观预期。上周,全球第五大财团瑞信发布了一条非常奇怪的评级报告,其中对中国金茂的评级“中性”上调至“跑赢大市”,但却将目标股价6.1港元下调至5.15港元。

一方面上调评级,另一方面大幅下调股价预期,这是评级机构多年以来头一份自带矛盾的预测。盘一下逻辑,只能理解为:瑞信对大盘的下跌预期更加强烈,幅度超过了金茂的股价跌幅。

前一段,有散户认为医药、科技、消费、白酒版块“轮动”上涨之后,就该轮到“三傻”跟着涨了,所以开始重仓地产股。

年底金融板块果然一骑红尘,但地产股却趴着久久没动。有股民还在打鸡血说“胆小的,就别进来了。”

但在散户盲目坚持的时候,希瓦资产董事长、雪球资深大V梁宏却在近期悄悄从地产股撤退了。

梁宏说自己已经连续做了四年内房股,但今年下半年感觉形势变了。

梁宏判断,“未来地产板块特别大机会肯定没了。有一些个股还会有新高机会,但是大部分肯定没机会了。板块未来也肯定不会是机构主流配置板块。”

那个宝能、安邦争先炒地产股的时代就这样过去了。

有人拿2014年的融创和现在的融创对比,这个6年时间内增速最猛的龙头房企,2014年的融资成本9.1%,2019年底平均融资成本8.1%。但那个时候的融创面临的是一个不断增长的市场,现在面临的是一个地价贵、市场需求见顶的大趋势。

所以,去年底孙宏斌就喊出要降低杠杆和融资成本,郁亮提前两年就喊出要“活下去”,并不是因为他们事先“预测”到了政策,而是因为他们看到了市场变化的趋势。

现在,这些大企业都在拼命跟资本市场搞好关系,通过降低资金成本来保住利润。但是,很不幸,和金融巨头谈判很难压价。

今年房企缺钱到什么程度?各种答谢会没有了、出国团建没有了,全员卖房从“福利”变成了硬指标。大部分的营销费用都给到了渠道,拼命拉人头。

在北京最讲究品质的民营企业之一:和裕地产,旗下某个项目的渠道费已经给到了10%。因为所有的钱已经压到了“一亿一栋”的北京庄园项目上,这个门把手都是从欧洲拉工匠过来手工打造的精装别墅,成为和裕身上最重的那粒时代的灰尘。

10月30日,据执行信息公开网消息,北京和裕地产被北京市大兴区人民法院列为被执行人,执行标的139399元。原因仅仅是因为有一个房子的租金没有支付。

当开发商集中拖欠供应商的货款,开始通过降价、高渠道费卖项目,就说明公司已经没足够的钱了。

这种情况不仅仅发生在中小房企身上。高杠杆的房企也成为下一个暴雷的潜在风险区。

11月23日,唱过《步步惊心》主题曲《一念执着》、《花千骨》主题曲《千古》的歌手阿兰达瓦卓玛在微博上“控诉”恒大。她2016年买的恒大华府,至今没有办法办理房产证,因为房子销售出去之后,被恒大拿去抵押融资了,至今还没有还款解压。

据说,和阿兰一样没有办法办理房产证的,在恒大华府还有三十多家。阿兰的房子现市价超过4000万,如果其他人的房子也都是被恒大抵押了,这意味着需要恒大填上12亿左右的窟窿才能成为正常的商品房。

12亿对于恒大不多,但谁知道全国有多少个12亿?

今年4月份,在疫情最严重的时候,恒大唐山曹妃甸御海天下有业主发现,已经交了首付7个月了,房子却一直没法网签,因为恒大把房子抵押出去了,还没有还款解压。楼盘销售告诉业主,必须办理银行贷款,把尾款打给恒大,房子才能重新走剩下的流程,如果不尽快照做,就要扣钱。

曹妃甸御海天下就在今年恒大全国打折、无理由退房的促销项目名单上。不知道今年唐山有多少人把血汗钱砸到了恒大的案场。

因为抵押而最后无法拿到房子的案例,已经在一线城市北京上演过,曾经有一位富豪花了7000万全款买了山水文园的房子,交完钱才发现房子被抵押了,房款被拿去还别的债务了,如果开发商不解压,这套房子的产权就是归债权人的,而山水文园也没有钱去解压。富豪一夜之间就损失了7000万,换回的只有一纸合同。

大房看着胡润富豪榜想起来,17年前非典过后,生意场上最风光的人是黄光裕,黄在2004年、2005年、2008年三度问鼎首富,那时候大家都觉得未来是家电企业的天下。黄光裕最大的竞争对手是苏宁和张近东,国美和苏宁的战斗到如今也是商界经典案例。

时光流逝,佳人老去。2008年全球金融危机之后,胡润富豪榜成了地产商和“二马”的天下,家电企业就此没落了。

2020年,黄光裕出狱,昔日的光环并没有能使国美翻天覆地。而昔日对手张近东家族,在近期质押了所有苏宁控股股票,只换来区区10亿元。

怪不得张瑞敏说,“没有成功的企业,只有时代的企业。”

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